目次
1．古い家を売るなら、解体したほうがいい？
お家を相続したとき、または相続が近づいてきたとき、「この家をどうしよう」と悩み始める人は少なくありません。
自分は県外に住んでいて、郡山に戻る予定はない。
今後、家に住む人もいない。
こうした状況になると、お家を手放すことが選択肢に入ってくるかと思います。
築年数が経っているお家では、「古くて売れないだろうな」「壊すしかないかな」と、漠然と考える方も多いです。
一方で、解体費用や税金など、なんとなく「お金がかかりそう」というイメージもあると思います。
この記事では、「古い実家は壊さなければ売れないの？」という疑問にお答えすると同時に、郡山の地域特性や補助金も含めて解説します。
私たちについて
私たちは郡山市で実家や空き家のご相談を受けている「実家売却プロ郡山」です。
この記事では、郡山市でお家を解体する際にかかるリアルな費用目安や、地域ごとの傾向、事前の負担を抑えて解体・売却ができたご相談事例も紹介しています。
2．古いお家は「更地」にしたほうが売れやすい
結論からお伝えすると、古いお家を売却する場合、最終的には「解体して更地（土地）にしたほうが圧倒的に売れやすい」のが事実です。
古い建物が残っている土地は、以下のような理由で敬遠されがちです。
- 解体費用がいくらかかるか見当がつかず、予算オーバーが怖い
- 家を壊す手間や、解体業者とのやり取り、近隣への挨拶まわりが面倒
- 古い家が建っているせいで、日当たりや実際の土地の広さをイメージしにくい
最初から更地になっていれば、購入検討へのハードルが下がり、相場通りの価格で売れる可能性が高くなります。
3．古いお家を更地にする前に注意したいこと
2章の通り、古いお家は更地にしたほうが売れやすいのは事実ですが、解体を決める前に気を付けたいこともあります。
① 売れるまでの間、税金が高くなるリスクがある
「更地にしたら固定資産税が高くなる」というのはご存知かと思います。
例として、郡山市の市街化区域内にあるお家を想定した場合の、税金の変化を見てみます。
- 土地の広さ ： 180㎡ （約54坪）
- 土地の評価額 ： 1,000万円
- 建物の評価額 ： 200万円（築年数が経ち、評価が下がっている状態）
※税額の仕組みを分かりやすくするためのモデルケースです。負担調整などは考慮していません。
| 税金の内訳 | 建物がある場合 | 解体して更地にした場合 |
|---|---|---|
| 土地の固定資産税 | 約2万3,000円 | 約9万8,000円 |
| 土地の都市計画税 | 約1万円 | 約2万1,000円 |
| 建物分の固定資産税・都市計画税 | 約3万4,000円 | 0円 |
| 年間合計の目安 | 約6万7,000円 | 約11万9,000円 |
この例では、更地にすると年間の固定資産税・都市計画税が約5万円増える計算になります。
築年数が経ったお家は建物の評価額が下がる場合がほとんどです。建物にかかる税金がゼロになっても土地分の税金が増える影響を強く受け、解体前との差額が大きくなってしまいます。
ただ、固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物の状態で決まります。適切な解体・売却スケジュールを立て、期間内に売ることができれば、固定資産税の負担を抑えることもできます。
➁「中古住宅需要」の可能性もある
建築費の高騰もあり、「古いお家をリフォームして住みたい」「社宅や民泊に利用したい」という需要があります。このような需要とマッチできれば、解体費用もかからず、大切なお家を残すこともできます。
ニッチではありますが、常に物件を探している人はいますので、たまたま「建物を活かしたい」という人が見つかる可能性もあります。
4．郡山市で実家の解体にかかる費用
この章では、実際の解体費用の目安と、費用の捻出が難しい場合の売却方法についてご紹介します。
4-1. 解体費用の目安
郡山市で延床面積が約30坪（100㎡）の木造住宅を解体する場合、総額で140万〜230万円前後が一つの目安です。
この金額には、お家の解体だけでなく、庭木やブロック塀、お家の中の荷物の処分も含まれます。細かい費用はお家全体の状況によって変わるため、一概には言えませんが、おおよそかかる金額は以下の通りです。
| 内訳 | 費用の目安 |
|---|---|
| 建物本体の解体・処分 | 約110万〜150万円 |
| 庭木・庭石・ブロック塀・物置などの撤去 | 約20万〜50万円 |
| 家の中の残置物（家具・家電の処分） | 約10万〜30万円 |
| 総額の目安 | 約140万〜230万円 |
前面道路が狭く重機やトラックが入りにくい場所は手作業が増えるため、追加で費用がかかることもあります。
また、お家の中にどのくらい物が残されているかも、費用が変わるポイントです。
4-2. 解体費用を出せない場合の進め方
実家を相続すると、相続登記の手続き費用・遺品整理の費用・ご実家を行き来するための交通費など、一度に多くのお金が必要になります。「解体費用を用意できない」という方は珍しくありません。
さらに、今後人件費や物価の高騰から、先ほどの解体費用が値上がりする可能性も高いです。
ただ、だからといって売却を諦める必要はありません。事前の負担を抑えて進める方法があります。
➀「更地渡し」で売り出し、費用を後払いする
土地は、「今は建物が残っていますが、契約が決まったら売主が解体します」という約束で売り出すこともできます。買い手側も解体費用の心配がなく、検討しやすくなります。
さらに、不動産会社によっては解体費用を一時的に立て替え、土地が売れた代金から差し引いて清算（相殺精算）してくれるため、手元資金がなくても進めることが可能です。
※ただし、建物が残っていることで、買い手側が解体後の実際の広さや日当たりをイメージしにくいというデメリットもあります。
➁不動産会社に現状のまま買い取ってもらう
建物を解体せず、そのままの状態で不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
解体費用を見込んだ上での買取価格になりますが、手元から費用を出すことなく売却ができます。その後の解体業者の手配、測量なども全て不動産会社で行うため、手間もかかりません。
土地が広すぎる場合や、福島県外に住んでいて現地に来れない方に多く選ばれています。
➂補助金を活用する
郡山市では、条件を満たせば空き家解体の補助金を活用できる場合もあります。
ご自身で条件を判断するのは大変ですので、ご相談時にお尋ねください。
費用でお困りのときも、お気軽にご相談ください
「予算が足りない…」そんな時こそ、不動産のプロにご相談ください。
郡山市の市場動向や活用できる補助金の可能性も含め、事前負担をできる限り抑えてご実家を手放せる最適なプランを、プロの視点から一緒に見つけていきます。
5．郡山市の地域別特性で見る、土地の需要と売却のヒント
この章では、郡山市内で特に買い手がつきやすい土地の共通条件と、地域別のリアルな需要の特色を解説します。
ご実家がある地域の特性を知っておくことで、「うちの実家の場合は、更地で売り出すのがいいのか、それとも古家付きのまま現状で売るか、業者買取を検討すべきか」という、我が家に最も適した売却の方向性が見えてくるようになります。
5-1.郡山市で売れやすい土地の条件
郡山市内で以下のような条件に当てはまる場合は、更地にすることで、新築を探しているファミリー層へのアピール力が一気に高まります。
車が2台～3台停められる広さ（目安：50坪～70坪）
生活に車は欠かせません。夫婦で2台＋来客用で1台の3台の駐車スペースを確保できる広さは、土地を探している人にとって理想的な条件です。
内環状線やうねめ通りなど、主要道路に出やすい立地
「幹線道路まですぐに出られて通勤や買い物に便利、だけどお家自体は大通りから一本入った静かな場所」は非常に人気があります。
ハザードマップで水害リスクが低いエリア
2019年に台風19号による阿武隈川の氾濫・浸水被害が発生したことから、より重視して見られるようになっています。
5-2.地域別の特色
続いて、郡山市内のエリア別の特徴を見ていきます。
※あくまでエリアごとの特徴ですので、実際はお家の状況や周辺環境によって最適な売り方は異なります。まずは地域のリアルタイムな市場に詳しい、地元の不動産会社に見立ててもらうのが確実です。
人気住宅街エリア（開成・桑野・長者・八山田など）
新築用の土地を探しているファミリー層・子育て世代からの人気が高いエリアです。
比較的需要があるため、相場から大きく外れなければ、更地にすることでご希望の条件での売却が狙いやすい地域です。
郊外の広大な住宅エリア（安積町・大槻町・富久山町など）
100坪を超えるような広い敷地を持っているご家庭が多い地域です。
ただ、新築一戸建てを考えている人にとっては、土地が広すぎる場合もあります。
資材置き場など別の用途で探している人への販売を考えたり、不動産会社に直接買い取ってもらって複数の分譲地にしてもらうといった売り方も一つの手です。
昔ながらの旧市街地エリア（堂前・菜根・郡山駅東口周辺など）
落ち着いた街並みや、利便性の良さが魅力のエリアです。一方で、敷地に面している道路の幅が狭いお家が多くみられます。
新しく家を建てようとするとき、道路の幅や状態によっては、建築時のルール（道路の制限）を受けたり、工事車両の出入りが難しくなったりすることがあります。
解体前に、道路の制限や懸念点をプロに確認してもらう必要があります。
6．郡山市で空き家解体に使える補助金
郡山市では、周囲に危険を及ぼす恐れのある空き家の解体（除却）に対して、補助制度を設けている年度があります。ただ、条件や予算・受付期間も年度ごとに変わります。
実家売却プロ郡山では、使える補助金についても随時情報収集を行い、ご提案しております。ご自身で条件を確認するのは難しいので、補助金を視野に入れている場合もお気軽にお尋ねください。
また、補助金ではありませんが、相続した実家を売却した場合、税制の特例が適用され、税金を抑えることができます。
ただし、タイムリミットがありますので注意してください。
早い段階で相談いただくと、余裕のある売却スケジュールを組むことができます。相続後はやらなければいけないことも多く、精神的にもつらいときではありますが、できるだけ早めの相談がおすすめです。
7．実家売却プロ郡山 解体についての相談事例
ご相談事例①：解体費用の事前負担なく、110坪の広い実家を直接買い取った事例
| ご相談者 | 東京在住・50代男性 |
| 物件所在地 | 郡山市 安積町周辺 |
| 坪数 | 110坪 |
古い木造平屋のご実家を相続されたお客様からのご相談事例です。
ご自身は東京に住んでいて現地の管理ができず、「空き家のまま放置するのは心配だから早めに手放したい」とのことでした。
同時に、解体費用の捻出も難しいというお悩みを抱えていらっしゃいました。
そこで今回は、お家はそのままの状態で、解体費用を見込んだ価格にて直接買い取らせていただきました。 新築一棟分としては土地が広く、個人への売却が難しい敷地だったため、解体後に2区画の分譲地として販売を行いました。
ご本人が手元から解体費用を出すことなく、スムーズに現金化することができました。
ご相談事例➁：更地渡しで販売、片付け・測量・解体まですべて代行した事例
| ご相談者 | 仙台在住・50代女性 |
| 物件所在地 | 郡山市 堂前町周辺 |
| 築年数 | 築45年 |
ご両親が亡くなってから空き家になって2年が経つ、築45年 木造2階建てのご実家について、「そろそろ手放そうか」と思われてのご相談でした。
これまでは長期休暇のときだけ郡山に帰られていましたが、家の中には家具や家電が残ったままで、遠方にお住まいのため片付けの手間にも悩まれていました。
現地を確認したところ、お隣との境界杭が見当たらず測量が必要なことも判明。解体や片付け、測量も含めると250万円以上の出費が必要なご状況で、費用面でもお困りでした。
堂前町は比較的住宅用地として需要のあるエリアだったため、「すべての費用を引き渡し時の売買代金から後払い（相殺精算）する」という条件にて、建物が残ったまま仲介での売り出しをご提案いたしました。
その後は鍵を郵送でお預かりし、近隣対応を伴う測量や解体の手配をすべて代行。
売却活動の結果、立地を気に入った方の購入が無事に決まりました。
ご相談者様は最初のご相談時と、最後のご精算時のみご来社いただきました。事前の費用負担なく、思い出のご実家をきれいな更地にして手放すことができました。
8．お家に合った売り方を一緒に考えます
実際にご実家を手放すとなると、どう売るか、いつ動くか、解体費用をどうするかなど、クリアすべき問題が多く、ご自身・ご家族の希望も含めて総合的に判断しなければなりません。
特に、相続された直後は手続きや遺品整理などに追われ、精神的にもつらい時期です。
お家のことまで頭が回らないのは当然のことです。
しかし、もし今後お家に誰も住まない、使う予定がなければ、少しでも早めに考え始めるのが最善です。
「解体費用を出せないけど、売却できるのか、買取がいいのか」「広い家だけど、どう売るのがベストか」といった疑問への正解は、お家の立地や状態、その時のリアルタイムな需要によっても異なります。
また、判断を先延ばしにするほど、使えるはずだった地域の補助金や税金の特例が使える期限を逃してしまい、お金の面でも大きく損をしてしまうことがあります。
「相談だけ」と言われても、不動産会社は敷居が高くてなんとなく行きにくい、と感じる方は多いと思います。だからこそ、私たちは店舗の入りやすさや、構えずにお話いただけるオープンな雰囲気をとても大切にしています。
まずは、今抱えている不安や疑問をそのまま私たちにお聞かせください。
お家に合った一番良い方法を、一緒に見つけていきましょう。